Společně pro dobrou čtvrť

„Za první republiky vydávaly stavební povolení obce a města, někde dokonce sám starosta. Vedení měst tak neslo zodpovědnost za celkový rozvoj obce, zároveň jej ale díky povolovacímu procesu mělo de facto pod kontrolou. Podobně to dodnes funguje v mnoha zemích Evropy. U nás ale již od šedesátých let spadá územní řízení i vydávání stavebních povolení do kompetence státu, městská část má tak jen velmi omezené možnosti, jak svůj rozvoj regulovat,“ vysvětluje dnešní problematické postavení obcí i městských částí radní pro rozvoj Prahy 7 Lenka Burgerová.

Navíc s reformou samosprávy a zánikem okresních úřadů se stavební úřady staly součástí jednotlivých radnic – sídlí tedy ve stejné budově, nicméně se samosprávou nemají nic společného, jde o orgán státní správy, na nějž radnice nemá žádný vliv. Společné sídlo v jedné budově je však pro řadu lidí matoucí.

Rozvoj měst na Západě
Ve většině západních zemí mají obce díky rozhodovací pravomoci s developery a investory mnohem užší vztah. Obce rozhodují, regulují svůj další rozvoj a kladou si podmínky – ať už je to výstavba mateřské školy v areálu nového bytového komplexu, nebo finanční příspěvek do rozpočtu radnice. „Například v německém Mnichově musí developeři na každý metr čtvereční nově vybudovaných bytů uhradit městu částku 100 eur (asi 2550 Kč). Celkem tímto způsobem v letech 1994–2016 na sociální infrastrukturu města přispěli 211,4 milionu eur, na dopravní infrastrukturu 237,7 milionu eur, na plochy zeleně 130,2 milionu a na plánování a podobné činnosti 49,1 milionu eur,“ shrnuje právnička Vendula Zahumenská, která se tématu smluv mezi obcemi a investory dlouhodobě věnuje.

Žádný podobný institut, díky němuž by se developer automaticky podílel na občanské vybavenosti a rozvoji města, v českém právním řádu zatím neexistuje. Jedinou výjimkou jsou takzvané plánovací smlouvy definované v § 66 stavebního zákona. Na jejich základě se může obec se soukromým investorem domluvit na vybudování potřebné veřejné infrastruktury. Náklady nese investor, který vlastnictví následně zčásti nebo zcela převede na obec. „Toto řešení je vhodné pro stavby takzvaně na zelené louce, například na okrajích Prahy, kde potřebná infrastruktura chybí. Na Sedmičce problémy s chybějícími sítěmi či vozovkami ale vůbec řešit nemusíme, a tento nástroj nám tedy nic nepřináší,“ popisuje radní Burgerová.

Prostor pro vyjednávání s developery má tak radnice, jak jsme již nastínili, velmi zúžený, přitom je to právě obec, kdo se musí o své nové obyvatele postarat. „Pokud je obec ve své vyjednávací pozici příliš vágní a nedává předem jasně najevo, co od svého rozvoje očekává, nemají developeři motivaci k vyjednávání. Jednoduše podají žádost o vydání územního rozhodnutí a dopředu počítají s tím, že obec jako účastník nebo dokonce vlastník infrastruktury zůstane nečinná nebo bude jednat neefektivně a nebude mít dost argumentů,“ ilustruje problém Zahumenská, která momentálně se svým manželem připravuje praktickou příručku o této problematice.

Objektivní a jasná pravidla
Mnohé obce si tak postupně formulují svá vlastní pravidla a touto cestou se vydala i Sedmička. Celý proces se řídí dokumentem Zásady finanční spoluúčasti investora na rozvoji Městské části Praha 7 schváleným zastupitelstvem Prahy 7 v dubnu 2018, jenž určuje jasná pravidla. Radnice se zavazuje, že vybrané peníze použije na občanskou vybavenost – například na budování mateřských a základních škol, sociálních a zdravotnických zařízení apod. Zásady stanovují také standardní výši příspěvku, a to ve výši 500 korun na metr hrubé podlahové plochy.

Tak například investor obytného souboru s názvem Astrid Garden (kancelářská část Astrid Offices a bytová část Astrid Residences) UBM Development, jenž je situován do vnitrobloku mezi ulicemi U Průhonu a Dělnická a který se začne stavět pravděpodobně v druhé polovině letošního roku, se zavázal zaplatit do rozpočtu radnice 2 483 000 korun. Všichni investoři si navíc mohou finanční příspěvek městské části zahrnout do nákladů projektu.

Původně se se žádostí o příspěvek městská část obracela pouze na realizátory velkých rozvojových projektů. Někdy ale deset malých projektů vydá za jeden velký. Proto do možnosti přispět zahrnula městská část i investory půdních vestaveb. Pokud je zde hrubá podlažní plocha rovna či překročí 250 m2, pak radnice žádá o příspěvek. S ohledem na ceny prodávaných nemovitostí se jedná o velice symbolické částky, které jsou však i tak pro pokladnu radnice příjemnou vzpruhou. „U půdní nástavby, kde vzniknou dva byty o rozloze cca 100 metrů čtverečních, jež mají hodnotu cca 20 milionů korun, je příspěvek ve výši 100 tisíc Kč,“ ilustruje Tomáš Richtr z Odboru rozvoje.

Nejde o odpustek!
Důležité je zdůraznit, že městská část nemůže investory do podobných příspěvků ze zákona nutit, uzavření dohody předpokládá ochotu investora. „Fakt, že stavebníci přistupují k podpisu těchto smluv, je dán někdy jejich skutečnou snahou a ochotou pomoci obci s budováním chybějící infrastruktury. Často ale smlouvy podepisují z obavy, aby jim obce nekladly překážky při realizaci projektu formou odvolání či aktivizování veřejnosti,“ popisuje Tomáš Kadeřábek z Asociace developerů.

Na první pohled by se mohlo zdát, že si investor tímto poplatkem tak trochu kupuje souhlas městské části s daným projektem. Podle zastupitele a předsedy komise rozvoje Richarda Biegela „je třeba dát pozor na to, aby investoři nepochopili uzavřené memorandum jako svého druhu odpustek, který jim zajistí souhlas městské části například se zvýšením výšky zástavby“. Tak tomu rozhodně není. „Jde o dohodu investorů a radnice, která nemá vliv na vydání povolení projektu v rámci územního či stavebního řízení,“ uvedl starosta Jan Čižinský.

Dohoda tedy nemá na výsledek povolovacího procesu žádný vliv. Městská část je stejně jako majitelé nemovitostí v okolí stavby pouze účastníkem takzvaného územního řízení. Vyjádřit se může ke každému novému projektu na Sedmičce. „Naším úkolem je dbát na zájmy obyvatel městské části. Nicméně každá naše výhrada k projektu musí mít oporu v zákoně. Takže to opravdu není tak, že bychom šmahem mohli něco shodit ze stolu. Naše argumenty zkoumá stavební úřad, který je na samosprávě, tedy radnici zcela nezávislý a posuzuje soulad projektu se zákonem,“ popisuje Richtr.

Nestrannost zaručuje i fakt, že o příspěvku developera nejedná primárně Odbor rozvoje, ale Právní odbor. „Ve chvíli, kdy developer podá žádost o územní řízení na stavební úřad, automaticky je mu zaslán dopis od městské části s výzvou k příspěvku. Jak na tuto výzvu zareaguje, je na jeho vůli,“ popisuje Kateřina Šilhová Šafránková, vedoucí Právního odboru Prahy 7, která měla formulaci pravidel na starosti.

S investorem tak městská část komunikuje již v rámci předběžného stanoviska městské části k jeho záměru. Výhodou pro městskou část i investora je debata o projektu, odstranění nejasností a zbytečných budoucích nedorozumění. „Předmětem debat bývá i možnost náhradního věcného plnění místo finančního příspěvku podle konkrétních požadavků městské části. Někdy se domluví i veřejné projednání projektu s účastí městské části, čímž se opět zmírní budoucí námitky veřejnosti vyplývající z nedostatku informací o projektu. Spolupráce je tak výhodná pro všechny zúčastněné strany a investice developera do občanské vybavenosti zvyšuje jeho prestiž mezi ostatními a dělá mu dobré jméno u budoucích vlastníků nemovitostí,“ dodává právnička Šilhová Šafránková.

Šetříme na novou školu
Někdy volí investor opatrnější strategii a radnici se svým záměrem přijde seznámit ještě v jeho úplném zárodku na zasedání komise rozvoje. „Je dobré projekt v komisi předjednat, i když i to je samozřejmě dobrovolné. Často se totiž předejde zbytečnému prodlužování schvalovacího procesu, kdy se pak musí v projektu něco dodatečně měnit. Když developer na jednání naší komise dorazí, o příspěvku se mu zmíníme. Většina velkých developerů na to slyší a vnímají to jako pozitivní celkový posun kvality prostředí, kde staví,“ upozorňuje Tomáš Richtr.

Od loňského dubna, kdy byla pravidla schválena, má radnice uzavřeno 11 smluv, od investorů má tak do svého rozpočtu slíbeno již 20 milionů korun, a dalších 16 smluv v celkové hodnotě 70 milionů korun je momentálně v jednání. Finanční příspěvky od developerů se shromažďují ve zvláštní kapitole rozpočtu radnice, ze které se pak přednostně čerpá na investice do veřejné vybavenosti. Co za tyto finanční prostředky radnice pořídí? „Momentálně jsme zadali zpracování prověřovací hmotové studie nové školy, která by měla stát v ulici Jankovcova. Pracovně se projekt nazývá ZŠ Přadelní, protože stojí v místech této bývalé ulice, kde chceme obnovit původní průchod,“ popisuje Tomáš Richtr. Výstavba nové školy o velikosti 18 tříd si vyžádá investici ve výši minimálně 150 milionů Kč.

Ostatně právě nejpalčivější problém v podobě nedostatečných kapacit v mateřských a základních školách byl jednou z priorit minulého volebního období. Díky úsilí vedení radnice přibylo v letech 2014–2018 v základních školách 573 nových míst, 249 nových míst v mateřinkách a na většině škol vznikly přípravné třídy. „Školství je pro naši městskou část jednoznačně priorita. V tuto chvíli nedostatek míst v základních a mateřských školách řešit nemusíme, nicméně musíme být o krok napřed a brát v úvahu další připravovanou výstavbu na Sedmičce. I proto plánujeme vznik nové základní školy a promýšlíme další možnosti navyšování míst v našich školkách a školách,“ vysvětluje radní pro školství Hana Šišková.

Slovensko příkladem
Podobně jasně definovaná pravidla, jako má Sedmička, jsou z městských částí Prahy například také v Praze 5. Z pohledu rozvoje celé metropole je ale parciální zavádění vlastních pravidel ze strany jednotlivých městských částí v této oblasti trochu nešťastné. Například na Slovensku funguje od roku 2016 v této věci jednotný zákon č. 447/2015 Sb., o místním poplatku za rozvoj, který ukotvil příspěvek investorů do občanské vybavenosti. Má sloužit i jako protikorupční nástroj, který má omezit ochotu zúčastněných stran „dohodnout se“ na různých jiných plněních. Obce mají možnost (nikoliv však povinnost) poplatek zavést.
Poplatek se zavádí přijetím všeobecně závazného nařízení obce, a to třípětinovou většinou zastupitelů. Poplatníkem je pak investor, který pro svůj projekt získal stavební povolení. Výnos z poplatku je použit na úhradu nákladů souvisejících s výstavbou základních a mateřských škol, kulturních, sociálních nebo sportovních služeb, zdravotnických zařízení, sociálního bydlení, veřejně přístupných parků, úpravu veřejné zeleně a výstavbu místních komunikací, parkovacích ploch, veřejného osvětlení či technické infrastruktury. Zákon stanoví rozpětí poplatku mezi 3 a 35 eury za m2 a jeho výše závisí na obci. Mezi jednotlivými obcemi se velmi liší, například v Bratislavě se většina městských částí přiklonila k maximální výši poplatku.

Zda, popřípadě kdy dojde k přijetí podobné zákonné normy i v Česku, je zatím ve hvězdách. Městům i obcím by pomohla ale i malá novela stávajícího stavebního zákona. „Pokud by takzvané plánovací smlouvy zahrnuly i příspěvky do občanské vybavenosti a služeb, situace by se značně zlepšila,“ uzavírá radní Burgerová.

Chci vědět víc…
Úplné znění Zásad finanční spoluúčasti investora na rozvoji Městské části Praha 7 naleznete zde. Více se o tématu spolupráce obcí s investory dozvíte i z publikace, kterou pro nakladatelství právnické literatury Wolters and Kluwer připravují manželé Zahumenští. Vyjít by měla na podzim 2019. Na jejím obsahu se podílel i Odbor personálně právní ÚMČ Prahy 7 a znění zásad Prahy 7 bylo autory publikace označeno jako „do detailu dotažené“.